самая лучшая страница по поиску объектов здесь
официальные термины торгов по недвижимости здесь
Купить недвижимость в Германии – это не проблема. Проблема – это купить хорошую недвижимость, исходя из Ваших целей ее использования. В сети Интернет можно найти обширную информацию по обзору цен на рынке недвижимости в Германии. Так же, как и в России, в Германии существуют риелторы, называемые здесь маклерами (Immobilienmakler), которые окажут Вам помощь в подборе недвижимости. За эту услугу они берут от 2 до 3 % от стоимости самой недвижимости (Provision). Так как риелтором в Германии может стать практически любой «специалист» с начальным средним образованием, понятно, что юридическую проверку договора купли-продажи такой риелтор произвести не сможет. Необходимую юридическую проверку обычно не проводит и сам нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи недвижимости в Германии. Вышесказанным мы хотим подчеркнуть, что, покупая недвижимость в Германии без адвокатской поддержки, Вы будете покупать «кота в мешке».
Ниже приведены примеры некоторых случаев таких покупок.
Участниками этих случаев являлись наши реальные клиенты (жители Германии и иностранцы), решившие купить недвижимость самостоятельно.
Пример 1
Житель города Мюнхена господин Мюнхаузен заключил договор купли-продажи офисного помещения и четырех парковочных мест в центре Мюнхена. В договоре купли-продажи, который был заключен, было отмечено, что парковочные места принадлежат офисному помещению и их расположение подтверждается прилагающимся к договору купли-продажи планом.
После полугода успешного пользования парковочными местами случилось следующее: в один прекрасный день приехала группа строителей и превратила два парковочных места в большую красивую клумбу с цветами. По случайному стечению обстоятельств господин Мюнхаузен в это время пребывал в гостях у своей мамы в Москве. Возвратившись на Родину в Германию и придя в свой офис, он нашел в почтовом ящике сообщение продавца недвижимости о том, что администрация города Мюнхена обязала продавца недвижимости сделать из двух парковочных мест клумбу, так как парковочные места планом города не предусмотрены, и на них разрешение не выдавалось. На консультации у адвоката Мюнхаузену было объяснено следующее: действия продавца недвижимости являются законными. Мюнхаузен вправе от продавца недвижимости потребовать возмещения частичной суммы стоимости недвижимости, так как реально ему были проданы не четыре, а два парковочных места. Эта сумма исчисляется из расчета средней стоимости парковочного места в Мюнхене, продающегося вместе с недвижимостью. В данном случае она примерно составляет десять тысяч евро. Адвокат также указал Мюнхаузену, что при подписании договора по купле-продаже недвижимости необходимо было потребовать разрешение администрации города на парковочные места, что Мюнхаузен не сделал. Полагаться на данные продавца при совершении сделки по купле-продаже было не самым лучшим вариантом. В результате сложной и продолжительной переписки адвоката Мюнхаузена с продавцом, продавец возместил Мюнхаузену его ущерб за недостающие парковочные места в сумме восемь тысяч евро. Из этого случая Мюнхаузен сделал вывод, что при следующей покупке недвижимости он обязательно обратится к адвокату сразу.
Пример 2
Жители Москвы Карлсон и Малыш решили приобрести дорогую виллу в центре Мюнхена, которую они увидели на немецком сайте продажи недвижимости. Описание этого объекта они предварительно выслали своему адвокату в Мюнхене. Исходя из целей покупки, а именно: последующей сдачи виллы в аренду, адвокат попросил у продавца документы о доходности виллы, а также экспертизу об ее состоянии. Так как этих документов продавец не предоставил, адвокат посоветовал покупателям Карлсону и Малышу заявить о намерении покупки только после того, как будут предоставлены и проанализированы вышеназванные документы.
Карлсон и Малыш приняли данную рекомендацию адвоката к сведению, но вступили в переговоры с риелтором без адвоката. В один прекрасный день риелтор сообщил им, что цена на виллу упала на 10 %, при стоимости виллы в 2 200 000 евро, и что есть потенциальный покупатель, готовый эту виллу купить. Если же Карлсон и Малыш хотят не потерять объект недвижимости, они должны подписать соглашение о резервировании и внести 3 000 евро в качестве резервной платы. Соглашение о резервировании содержало только одно предложение: «В соответствии с общими условиями работы агентства недвижимости «ХХХ» нами вносится сумма в размере 3 000 евро в качестве оплаты за резервирование объекта».
Малыш и Карлсон, не думая, подписали это соглашение и перечислили деньги. Через 2 дня им был предложен другим риелтором новый объект недвижимости в Мюнхене, который они купили. При обращении к первому риелтору с просьбой возвратить плату за резервирование Малыш и Карлсон получили ответ, что эта плата им не возвращается, так как они по собственной инициативе отказались от покупки.
Адвокат Малыша и Карлсона в Мюнхене объяснил им, что действия риелтора на первый взгляд неправомерны. Условие, по которому плата за резервирование объекта недвижимости не возвращается в случае, если покупатель по собственной инициативе отказывается от объекта, не было оговорено в договоре о резервировании недвижимости. Ссылки в договоре на «Общие условия работы агентства недвижимости ХХХ» недостаточно. Для действия этих условий необходимо было принятие их Малышом и Карлсоном в письменном или электронном виде.
Карлсон и Малыш были убеждены в том, что такого согласия они не давали и условия агентства недвижимости не читали, к тому же они не владеют немецким языком. Забегая вперед, сообщим, что они свои 3 000 евро обратно не получили. В последующей переписки адвоката с агентством недвижимости выяснилось, что Малыш и Карлсон, действительно, приняли условия агентства недвижимости и даже получили возможность скачать их в электронном виде при самом первом обращении к риелтору. Аргумент покупателей о незнании немецкого языка в данном случае не влечет правовых последствий. По немецкому законодательству принятие условий контрагентом, не ознакомившись с ними, является действительным и не может быть позднее оспорено.
Пример 3
Житель города Алматы Алибек Алибекович скопил небольшую сумму в размере ста тысяч евро для покупки малогабаритной квартиры в городе Берлин. В результате долгого поиска он, наконец, нашел подходящий объект недвижимости, соответствующий его возможностям. Речь шла об однокомнатной квартире на последнем этаже шестиэтажного дома в Берлине. После просмотра помещения Алибек Алибекович остался очень доволен увиденным. Квартира состояла из одной комнаты, кухни, ванной, коридора и туалета.
Существенным моментом, которому Алибек Алибекович не придал значения, являлось то, что окна располагались в крыше дома. Другим важным обстоятельством, которое вообще было оставлено покупателем без внимания, было то, что на входной двери в квартиру висела табличка с надписью «Офис ХХХ».
Утомленный долгими поисками недвижимости в Берлине Алибек Алибекович, к тому же стесненный в средствах, подписал у нотариуса договор купли-продажи. При подписании договора нотариус привлек переводчицу, которая устно переводила содержание договора купли-продажи объекта недвижимости. Начиная с третьей страницы договора, состоящего из 20 страниц, Алибек Алибекович переводчицу уже не воспринимал, плохо вникал в содержание пунктов договора. Он ошибочно исходил из того, что если договор подписывается у нотариуса, то больше никаких проверок не надо.
Через некоторое время счастливый Алибек Алибекович с семьей, состоящей из 10 человек, въехал в купленную «квартиру». Спустя несколько дней его посетил работник администрации города Берлин и сообщил ему, что данное помещение не предназначено для жилищных целей, оно может быть использовано только под офис. Это значит, что нахождение людей в помещении в ночное время запрещено. К тому же, речь идет не о квартире, а о чердачном помещении. На приеме у адвоката в Берлине Алибеку Алибековичу было дано разъяснение, что предметом его покупки являлся чердак, а не квартира. Таким образом, Алибек Алибекович может открыть там офис, но, к сожалению, не жить. Вот такие бывают чердаки в Германии.
Если бы Алибек Алибекович изначально воспользовался адвокатскими услугами при покупке недвижимости, то адвокат, посмотрев поземельную книгу сразу же установил бы тот факт, что речь идет не о помещении, предназначенном под жилье, а об офисном помещении. Подобные случаи продажи чердаков или подвалов в качестве «квартир» случаются в Германии очень часто. Основной причиной тому является тот факт, что предыдущие собственники пользуются такими помещениями неправомерно. Риелторы, продающие эти помещения под видом квартир, снимают с себя всякую ответственность путем соответствующей оговорки в договоре.
Список примеров можно продолжать и дальше, но нам бы не хотелось утомлять посетителей нашего сайта.
Главное при покупке недвижимости знать:
- Поиск и покупка подходящего по разным критериям объекта недвижимости требует времени.
- Хорошие варианты недвижимости не задерживаются на рынке больше, чем на несколько дней.
- Следует обращать внимание не на цену, а, прежде всего, на качество объекта недвижимости.
- В некоторых случаях рекомендуется привлекать к покупке не только адвоката, но и эксперта по строительству и оценке недвижимого имущества и его доходности.
- Красивая картинка, размещенная в сети Интернет, и план помещения, сделанный маклером, недостаточны для ознакомления с объектом. Только адвокат, владеющий навыками и опытом при покупке недвижимости, сможет реально оценить ее стоимость и качество после изучения необходимых документов. В ходе проверки документов адвокат также обратит внимание на систему водоснабжения, отопления и сумму на коммунальные расходы.
- Некоторые объекты продаются в состоянии, требующем капитального ремонта. В этих случаях новый собственник привлекается к оплате капитального ремонта, который может составить несколько тысяч евро, вместе с другими сособственниками, например, в многоквартирном жилом доме. Все эти обстоятельства выяснит адвокат еще до заключения договора купли-продажи. Стоимость ремонта помещений в Германии в десятки раз превышает стоимость ремонта в России, поэтому, покупая требующий ремонта объект недвижимости в Германии, необходимо учитывать и последующие расходы.
- В некоторых случаях, например, когда объект недвижимости в Германии является памятником старины и находится под охраной государства, его перепланировка и ремонт могут быть сильно ограничены законодательством.
Наша рекомендация тем, кто хочет купить недвижимость в Германии: не полагайтесь на советы риелторов и на юридическую проверку договора нотариусом.
Перед заключением договора обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующемся на недвижимости в Германии. Это поможет Вам сэкономить и время, и деньги.